스트레스 DSR 1,2,3단계 설명 + 기본 DSR규제란 + 계산법

 

 스트레스 DSR (Debt Service Ratio)

 

스트레스 DSR은 DSR 규제를 한층 강화한 것이다
앞으로 발생할 금리 변동 위험을 대출 한도에 선 반영 한 것으로,
대출 상환 여력 검사
금리 변화에 유연하게 대처할 수 있는지 파악하기 위한 규제이다.

총부채원리금싱환비율 DSR에
현 시점 대출금리에 특정 수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 추가 적용하는 것 ㄴ DSR에 대한 것은 아래에

추후 금리 상승으로 올라갈 원리금 상환 부담을 사전에 고려해 대출 한도 제재,
가계대출 안정성을 목표한다.

  즉, 기존 DSR (소득기준 대출금리 상한제)에 + 현 시중금리 대비 일정 % 높게 계산하여, 대출금리 상한치를 낮추는 것이다 = 대출이 기존보다 그만큼 더 안나오게 되는 것

 

픽사베이

 스트레스 DSR 계산

 

 

소득 5000만원 차주 기준 (30년만기)
스트레스 DSR적용 전	상반기(~6월 = 25% 추가)	하반기(7월 이후 = 50% 추가)
3.3억	3.15억	3억
소득1억원 차주 기준 (30년만기)
스트레스 DSR적용 전	상반기(~6월)	하반기(7월 이후)
6.6억	6.3억	6억

스트레스 DSR 적용금리

• 1단계 (2024년 상반기) : 스트레스 금리 25% 적용
• 2단계 (2024년 하반기) : 스트레스 금리 50% 적용
• 3단계 (2025년) : 스트레스 금리 100% 적용

현재 2단계까지 스트레스 금리가 DSR에 적용되었다

시중 금리로 계산된 DSR이 있었다면,

현 시중 금리의 50% 를 추가로 반영하여

(시중금리가 4%라면, 금리를 6%로 계산)

대출 상한치가 위의 표 처럼 줄어들게 된다.

 

* DSR 자체의 계산은 최하단에 다루겠다.

 

픽사베이

 DSR (Debt Service Ratio) 규제

 

 

DSR 규제란 Debt Service Ratio,

총부채 원리금 상환비율  

총 대출액이 1억원을 넘을 경우,

(1금융권) 소득의 40%, (2금융권) 소득의 50% 까지 대출 받을 수 있다.

• 소득의 40~50% 까지 대출 받을 수 있다는 말은,
• 소득의 40~50%의 연 이자 및 원금 상환금이 나오는 만큼의 대출을 받을 수 있는 것이다
• 즉, 이자 및 원금 상환을 제외한, 연에 소득의 남은 60~50%로 생활을 해야한다는, 대출 제한사항이 생기는 것
• 당연히 1금융권에서 40% --> 2금융권에서 남은 10% --> 2금융권을 넘어서는 곳에서 나머지 대출을 하게 되는 것

 

DSR은

이자 및 대출의 원금상환액이 연 소득의 50%를 넘을 수 없어,

생활에 필요한 최소 금액을 확보하게 만드는 제도

즉, 상환능력에 맞는 금액만 대출 가능하게 하는 제도이다.  

 

미국 및 해외에서는 이미 DSR 규정을 집어넣어 여러 대출들을 관리하고 있다.

상환 능력을 더더욱 꼼꼼히 확인하고 연 소득의 생활비를 확보할 수 있는 금액까지만 대출해주는 제도이다.      

 

픽사베이

 DSR 계산할 때 포함사항

 

  DSR을 계산할 때는,

• 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 카드론 등 다른 대출의 연간 원리금 상환액, 이자도 반영된다.
• + 자동차 할부금 등
• 전세자금대출, 특례보금자리론, 신생아 특례 구입/전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외된다.
• 중도금, 이주비 대출, 서민금융상품, 300만 이하 소액 신용대출, 정책대출, 예적금 담보대출 등

즉, LTV (주택담보인정비율)를 기준으로 대출 한도가 크다 하더라도,

연 소득이 낮고, 대출 원리금 상환액이 크다면 DSR 기준에 걸려 대출 한도가 제한을 먹게 됩니다.

* LTV : 총 부동산 가치 대비 80% 정도의 대출을 땡길 수 있는 제한사항

* 하지만 이제는 LTV에 앞서, DSR이 우선 시 되는 시대이다.  

 

// 참고

DSR은 주담대뿐 아니라 여러 대출들의 이자 연간 상환액

+ 연간 원리금 상환액을 전부 더해 계산하기에 심사 기준이 보다 엄격하다.

DTI는 주담대를 제외한 다른 대출들의 경우, 원금을 제외한 이자의 연간 상환액만을 반영한다.  

 

픽사베이

 

 DSR 규제 계산

 

 

DSR 계산

 

(모든 대출의 연간 원리금 + 이자 상환액) / 연 소득 x 100

이 값이 40~50 % 아래로만 대출 가능하다.  

 

연소득 8000만원이면

1금융권에서 연간 상환금 3200만까지 대출 가능 (40%)

2금융권에서 남은 10%인 연간 상환근 800만에 해당대는 금액까지 추가 대출 가능  

 

대출금리가 4%, 30년 만기 조건의 주담대를 받는다 하면

최대 4.36억 (1금융) + 1.09억 (2금융) 의 대출을 받을 수 있다.

대충 (최대 대출금) /30 + (최대 대출금) * 0.04 < 3200만, 800만 인 최대 대출금

• 역으로 계산하면,
• (연소득) * DSR 1금융 상한% / {(1 / 만기년수) + 이자%}
• = 8,000 * 0.4 / {(1/30) + 0.04} = 43,636

   

여기서도 보이듯,

금리가 높아지면 대출 가능한 금액이 줄어든다

스트레스 DSR은 이 시중 금리를, 앞으로 더 어려워질 경제 사정 및 상승할 금리를 고려하여 기존 DSR에 스트레스를 넣는 것 (금리에 +% 값을 넣어주는 것) 이다.      

 

 

 

 

마치며

 

대출 가능 금액이 줄어들면

빚으로 쌓아올린 부동산 가격은 현 상황을 유지하기 힘들어지고

적어도 소폭 감소할 수밖에 없게 되는 것이다.

더이상 높게 형성된 가격을 받쳐줄 사람들이 없어지기에 ,,

 

+ DSR이 적용되면,

적어도 연 소득의 50-60%는 생활하는데 사용할 수 있기에

내수가 비교적 살아날 수 있게 되는 것이다.